5newsday.ru
Покупка квартиры — одна из самых дорогих сделок в жизни, и ошибка на этапе проверки может стоить покупателю не только денег, но и самого жилья. О том, какие документы и где именно нужно проверять, чтобы не столкнуться с обременениями, оспариванием сделки или долгами бывших владельцев, агентству “Прайм” рассказала адвокат МКА “Советник-Центр” Анастасия Яковлева.
Первое, что нужно сделать, — заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) двух видов: “Об основных характеристиках и зарегистрированных правах” — для сверки данных собственника, параметров квартиры и обременений, а также “О переходе прав на объект” — чтобы проследить историю владения.
Если квартира часто меняла собственников за короткий срок, это может быть тревожным сигналом. С марта 2023 года персональные данные собственника в выписке скрыты — получить их можно только с его согласия через “Госуслуги” или Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, либо через нотариуса .
Следующий шаг — проверка правоустанавливающих документов, по которым у продавца возникло право собственности: договор купли-продажи, дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, приватизация и т.д.
“Необходимо проверить, чтобы в правоустанавливающем документе были все существенные условия, а данные (адрес, площадь) совпадали с выпиской”, — подчеркивает Яковлева.
Особого внимания требует личность продавца. Если квартира приобретена в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга, иначе сделка может быть оспорена. При наличии несовершеннолетних собственников необходимо согласие органов опеки. Адвокат рекомендует попросить у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — это косвенное подтверждение его дееспособности.
“Долги свыше 500 тысяч рублей повышают риск банкротства и, следовательно, оспаривания сделки”, — предупреждает Яковлева.
Продавца стоит проверить в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, в картотеке арбитражных дел и на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если квартиру продает представитель, нужно убедиться, что доверенность нотариальная и не отменена (проверить можно на сайте Федеральной нотариальной палаты).
Сам объект тоже требует проверки. В выписке из ЕГРН следует обратить внимание на ипотеку, арест, сервитут, долгосрочную аренду — если обременение есть, продавец должен предоставить документы о его снятии. Назначение помещения должно быть указано как “жилое”, иначе это апартаменты без права регистрации и налогового вычета.
Если дом является объектом культурного наследия, покупателю придется подписать охранное обязательство. Также стоит проверить легальность перепланировок по поэтажному плану Бюро технической инвентаризации, а если использовался материнский капитал — убедиться, что доли детям выделены, заключила адвокат.
